fiscal
IVA 10% en reformas de vivienda: cuándo se aplica y cómo justificarlo
Fernando Díaz Alaminos·
Base legal del IVA reducido al 10% en reformas
La Ley 37/1992 del IVA (artículo 91.uno.2.10º) establece que se aplica IVA al 10% (en lugar del 21% general) a las obras de renovación y reparación realizadas en viviendas particulares cuando se cumplen tres condiciones simultáneas:
- El destinatario es persona física particular (no empresa ni autónomo)
- La vivienda se utiliza para uso particular (vivienda habitual o segunda residencia)
- La construcción o rehabilitación de la vivienda haya finalizado al menos 2 años antes del comienzo de las obras
- Los materiales aportados por el contratista no superan el 40% de la base imponible
El umbral del 40% en materiales: clave para el 10%
El requisito que más confunde es el del 40%. Se calcula así: materiales aportados ÷ base imponible total ≤ 0,40.
Ejemplo: reforma de baño 5.000 € (sin IVA)
- Mano de obra: 3.500 €
- Material aportado por el reformista: 1.500 € (azulejos, fontanería, sanitarios)
- Cálculo: 1.500 / 5.000 = 30% → cumple → IVA al 10%
Si los materiales fueran 2.500 € sobre 5.000 €, el ratio sería 50% y la obra tributaría al 21%.
Cómo mantenerse en el 10% si los materiales se disparan
- Pídele al cliente que compre él los materiales caros (azulejos, sanitarios). Tú aportas los menores y la mano de obra.
- Separa la factura: una al 21% por materiales especiales y otra al 10% por mano de obra. Pero ojo: solo si son operaciones realmente independientes.
- Conserva siempre los tickets de materiales para demostrar el ratio exacto.
Documentos a pedir al cliente
- Declaración firmada del cliente declarando que la vivienda es de uso particular y tiene más de 2 años
- Copia del DNI del cliente (es persona física)
- Si lo necesitas, documento del IBI o cédula de habitabilidad
Faktora incluye una plantilla de declaración que el cliente firma desde su móvil al aceptar el presupuesto. Cumples y queda registrado.
Casos donde NO aplica el 10%
- Obra nueva (es siempre al 21% en suelo)
- Reforma en local comercial (al 21%)
- Reforma en oficina (al 21%)
- Cliente empresa o autónomo (al 21% siempre)
- Vivienda inferior a 2 años de antigüedad